PREGUNTA: Estoy vendiendo un inmueble de mi propiedad y pacté con el comprador en una entrega inicial y dos cuotas que serán pagadas anualmente, es decir que recién terminaré de cobrar en tres años. La escritura de transferencia indica esta condición, el inmueble queda hipotecado hasta tanto se cancele la deuda. Soy contribuyente del Impuesto a la Renta Personal por mis servicios profesionales. En este caso ¿cómo se procede al pago del Impuesto a la Renta Personal? ¿Debo declarar el impuesto con cada cobro?
RESPUESTAS: La enajenación de inmuebles está gravada por el Impuesto a la Renta Personal – Renta y Ganancias de Capital – IRP RGC, conforme lo establece la Ley Tributaria en su Art. 57°, Num. 6°, en el que se cita expresamente a las ganancias provenientes de la enajenación o cesión de los inmuebles.
El Impuesto de las Rentas y Ganancias de Capital es una obligación diferente al Impuesto a la Renta Personal de los Servicios Personales.
La Ley Tributaria establece que estos impuestos se determinan por separado para cada una de las categorías de renta, y no pueden imputarse los gastos ni las ganancias de una a la otra, conforme al Art. 53° de la Ley 6380/2019.
RETENCIÓN DEL IRP-RGC: En el caso que usted plantea, la transferencia del inmueble se produce antes del cobro total del importe acordado. Por lo tanto, ya existe la intervención de un escribano público.
El Art. 23° del Decreto 3184/2019 establece que en la venta de inmuebles cuando es el mismo contribuyente quien la realiza, los escribanos son agentes de retención del IRP-RGC. El monto retenido es pago único y definitivo, por lo que no debe incluir en su Registro de Contribuyente esta obligación, conforme lo establece el Art. 23° del Decreto 3184/2019 que reglamenta al impuesto.
DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO A PAGAR CUANDO LA TRANSFERENCIA SE REALIZA ANTES DEL COBRO TOTAL DE LA VENTA: En lo que respecta al pago del impuesto, el mismo Art. 23° del Decreto mencionado, establece que cuando la transferencia de un inmueble sea realizada a plazo por el propio contribuyente y la transferencia se efectúe con anterioridad al pago de las cuotas correspondientes, el escribano público debe retener el Impuesto sobre el monto total de la operación. Por lo tanto, aunque no haya percibido el total del importe, la retención que el escribano realizará con la escritura de transferencia será por el total del precio de la venta. El impuesto retenido será del 8% aplicado sobre el 30% del valor total de la venta.
DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO A PAGAR CUANDO LA TRANSFERENCIA SE REALIZA CON LA CANCELACIÓN DEL COBRO: Si la transferencia por escribanía del inmueble no se ha realizado antes, sino al finalizar el cobro de las cuotas, usted debe inscribirse en la Obligación 716 – IRP RGC y determinar el impuesto al cierre de cada ejercicio por cada cuota cobrada, conforme lo establece el Art. 26° Decreto 3184/2019.
De acuerdo al artículo mencionado, en la venta a plazo de inmuebles, la base imponible es el 30% del valor de la cuota cobrada, sobre el cual se aplica la tasa del 8%, siendo la tasa efectiva 2,4% sobre el monto de la operación.
No obstante, se puede optar por determinar la base imponible sobre la cuota cobrada menos el precio de compra del inmueble.
El precio de compra del inmueble se debe dividir por la cantidad total de cuotas a cobrar y se imputará como costo la alícuota que pertenezca al ejercicio que se liquida.
Publicado el martes 18 de febrero de 2025 en el diario Última Hora de Asunción así como posteriormente en www.rsa.com.py y en redes sociales
Lic. Carmen de Torres